联系方式
总 机：0574-87653752
传 真：0574-81896118
审计评估板块副总：0574-87388527
会计税务板块副总：0574-87388527
造价咨询板块副总：0574-87388518
招标采购板块副总：0574-87388518
业务一部：0574-87380790
业务二部：0574-87388511
业务三部：0574-87388522
业务五部：0574-87653756
业务六部：0574-87388524
业务七部：0574-89117880
造价一部：0574-87388517
造价二部：0574-87388528
造价五部：0574-87382566
造价六部：0574-87280920
招标采购中心：0574-87281003
代理记账中心：0574-87388525
办公室（人力资源部）：0574-87383030
资深团队
加入我们
了解安全三江审计服务团队
加入我们，成为安全三江平台的建设者和受益者。
路在何方
——关于房地产企业“营改增”的几点思考
2011年11月，财政部以及国家税务总局发布《营业税改增值税试点方案》，2012年1月1日，上海交通运输业和部分现代服务业试行增值税，拉开货物劳务税收制度改革的序幕。发展至今，交通运输业和部分现代服务业等已完成“营改增”目标，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业尚未迈开改革步伐。
中央规定“十二五”期间全面完成“营改增”目标，2015年作为营改增的收官之年，剩余四个行业的改革势在必行。从改革难易程度来看，前期的交通运输业和部分现代服务业等行业，在营业税中占比不到30%，征收相对简单；后期的四个行业在营业税种所占比重大，情况较为复杂。综上所述，剩余四个行业的改革才是“营改增”的重点。而房地产业作为拉动其余三个行业发展的原动力，更被视为重中之重。
“营改增”实行，房地产企业由营业税纳税人变更为增值税纳税人。分析营业税环境下的规定与增值税环境下的规定的异同点，归纳原政策下的优缺点，笔者认为“营改增”政策的实行，需要解决以下难题以实现房地产企业的平稳健康发展。
一、期初库存和固定资产如何衔接
前期的交通运输业等，期初持有的车辆、设备等未被许可抵扣，导致整个行业在改革之初税负率大大增加。按照一贯性原则，房地产企业期初库存和固定资产预计不能抵扣。然而，存货是房地产企业的重要资产，其占资产总额的比重高，项目建设周期长，可能“营改增”之前大量投入建设的存货，“营改增”之后才实现销售。倘若期初存货的进项未能进行抵扣，存货销售时，其销项税额与进项税额就不能匹配，从而导致改革后的增值税税负较改革前的营业税税额成倍增加，并可能引发房地产企业因难以抵御税收风险而面临财务危机。笔者建议，新政策适当扩大增值税抵扣范围，允许期初存货的进项税额可在销售收入实现时予以抵扣。
二、增值税如何征收
营业税环境下，商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税和企业所得税等税种。《营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。增值税环境下，房地产企业在项目建设之初进项税额多、留抵额多，无需交税；在项目完工阶段销项税额多、进项税额少，应纳税额多。倘若按照增值税一般处理方式，房地产企业税收压力主要体现项目建设完成时，税负水平极不平稳。
结合现行政策，笔者认为，新政策要求房地产企业仍然按照预收账款的一定比例预征增值税。预征率如何？预征率可由税务机关根据辖区内的税款缴纳情况核定，或由房地产企业提交增值税税负预测，经税务机关审核后确定征收率。
三、已预缴的营业税如何处理
房地产企业于“营改增”前已预缴营业税等，新政策如何处理已预缴的营业税？笔者认为，可采用以下两种过渡性政策，其一，原已预缴的营业税直接抵扣以后的增值税应纳税额；其二，还原原已预缴营业税对应的房产部分，并按税务机关核定的增值税征收率进行重新计算，计算所得的增值税应交税额扣除原已预缴的营业税款，实行多退少补。两种方案各有利弊，第一种方案简单易懂，便于操作，但是税种差异导致税负差异，有失公允；第二种方案计算过程相对复杂，但是计算结果相对公允，更有利于体现税负公平的原则。
四、成本费用如何抵扣
从理论上讲，增值税即对“增值额”征税，但在税款计算上，增值税应纳税额可简述为销项税额减去进项税额的差额。笔者认为，在新政策下，的土地开发成本、建筑安装成本和利息成本是亟待配套解决的项目支出。
1、土地开发成本
土地开发成本在房地产业成本中具有举足轻重的地位，土地成本的抵扣与否会大大影响房地产企业的税负高低。假设土地成本进项税额可以扣除，土地成本或是采用增值税专用抵扣凭证，或是采用计算抵扣方式，均需要企业获取有效的票据抵扣凭证。然而，企业取得土地的途径多，例如，无偿划转取得、村集体合作转让取得、股权收购取得等，来源的多样性导致企业难以依法取得允许抵扣的进项税发票。综合各项影响因素，笔者认为土地开发成本采用有效凭证计算扣除是较为合理的方式。
2、建筑工人工资支出与利息支出
从行业联动来看，房地产企业向建筑业企业购买建筑施工服务，向金融业企业贷款融资，三个行业关联性大。建筑业企业（即施工企业）是劳动密集型企业，人员工资成本一般占项目总成本的20%-25%，即人工工资在建筑安装工程费中所占比重较大。房地产企业是资金密集型企业，项目资金需求大，投资回收周期长，自有资金有限，企业更依赖于其他融资渠道维持经营，包括银行借款、发行信托债券、向其他企业融资。
根据现行政策，建筑工人工资、利息支出均不属于增值税范畴，房地产企业无法取得增值税专用发票，也就无法取得增值税进项税额。即建筑业、金融业若不同步实行“营改增”，房地产企业的税收负担将大大加重。因而，房地产业、建筑业和金融业联动改革，体现了税制改革的合理化和人性化，更便于税制改革的顺利进行。